Annexum Academy: kantorenvastgoed

In de jaren tachtig en negentig werd de kantorenmarkt gekarakteriseerd door grote kantoorgebouwen zonder enige vorm van eigen identiteit. De kantorenvraag was in deze jaren enorm groot en door de goede economie groeide de bedrijvigheid. In 2007 kwam hier met de komst van de ons welbekende financiële crisis een abrupt einde aan. Een jaar later ging een van de grootste Amerikaanse zakenbanken (Lehman Brothers) failliet en dit liet de financiële wereld op zijn grondvesten schudden.

Deze crisis heeft ook een groot effect op de kantorenmarkt gehad. De werkeloosheid nam enorm toe en kantoorpanden liepen langzaam leeg. Gelukkig biedt elke crisis de markt ook enorme kansen en zijn er veel initiatieven genomen om kantoorpanden een andere invulling te geven. Een van deze kansen is de transformatie van kantoorpanden naar woningen en hotels. De vraag naar woonruimte neemt enorm toe, waaruit te concluderen valt dat deze markt zich al veel eerder herpakte dan de vastgoedmarkt. Deze aanpak werkt echter niet overal. In gebieden die achterblijven, Zeeuws-Vlaanderen wordt als voorbeeld gegeven, is ook de vraag naar woningen niet heel hoog. Mark Spiering voorspelt dat lege kantoren aan de natuur teruggeven gaan worden.

Kantorenvastgoed anno nu

Momenteel is er, zeker in Amsterdam, een enorm tekort aan kwalitatief goede kantoorruimtes. De vastgoedwereld heeft de politiek dan ook opgeroepen om veel meer te bouwen. Deze groei is, ondersteund door de positieve ontwikkeling van de economie, in veel meer gebieden terug te zien. Waar veel kantoorpanden in de jaren tachtig en negentig weinig identiteit hadden, is daar nu een verandering in te merken waar ook met de bouw van panden rekening mee moet worden gehouden. Gebruikers nemen namelijk geen genoegen meer met standaard ruimtes. Ter illustratie toont Mark Spiering een foto van een werkplek met een glijbaan. Bedrijven laten hiermee zien dat ze met de tijd meegaan en dat ze open staan voor innovatie. Hiermee binden zij nieuwe generaties aan het bedrijf en stimuleren zij productiviteit.

EMEA Occupier Survey Report

Om een situatie als afgelopen decennia te voorkomen, is het belangrijk om goed naar de gebruiker te luisteren. Dat is ook precies wat CBRE doet in de jaarlijkse Occupier Survey. Dit onderzoek wordt globaal uitgevoerd en laat trends en ontwikkelingen in de kantorenmarkt zien. CBRE laat 130 ondernemers aan het woord en krijgt zo antwoord op de vraag hoe huisvesting kan bijdragen aan de doelstellingen van de ondernemer. Mark Spiering deelt een aantal highlights uit het onderzoek.

Een kenmerkend resultaat uit dit- en voorgaande onderzoek(en) is dat de focus vijf jaar geleden vooral op kostenbesparing en het terugbrengen van vierkante meters lag. In vijf jaar tijd is de gemiddelde werkplek van 25m2 naar 15m2 teruggebracht. Er zijn zelfs ondernemers die per werknemer maar een aantal vierkante meters beschikbaar hebben. Dit heeft alles te maken met de flexplekken. Werknemers hebben geen eigen bureaus meer, waardoor er minder ruimte nodig is. Daarnaast is op te merken dat de focus niet alleen meer op kostenreductie ligt, maar ook op de mensfactor. Hoe kan een bedrijf ervoor zorgen dat de medewerker optimaal functioneert? Voelt hij zich prettig? Kan de werknemer goed met collega's communiceren? Is er voldoende daglicht? Deze resultaten laten zien dat het welzijn van werknemers hoog op de agenda bij corporates staat. Als we kijken naar de meest recente ontwikkelingen en de resultaten uit het laatste onderzoek, zijn er nog twee andere onderwerpen die heel belangrijk worden gevonden.

Een van deze onderwerpen is het begrip Smart Buildings. De grote vraag hierbij is hoe een gebouw slimmer gemaakt kan worden? Een groot aspect hiervan is sensoring. Deze sensoren kunnen gekoppeld worden aan ruimtes en klimaatsystemen. De data van deze sensoren zorgen er onder andere voor dat de schoonmaak van ruimtes efficiënter kan worden en ook klimaatbeheersing is makkelijk te optimaliseren. Huib Boissevain voegt later een ludiek voorbeeld toe dat er uit de data van een groot gebouw is gebleken dat er op de maandagen na een overwinning van Ajax een grotere behoefte aan snacks is. De inkoop kan hier handig op inspelen door meer snacks in te kopen. Het tweede onderwerp is flexibiliteit. Ondernemers durven steeds vaker kantoren met andere ondernemers te delen, waardoor er een nieuwe dynamiek ontstaat. Om talenten aan zich te binden, richten steeds meer ondernemers zich op hospitality en dienstverlening. Wat kan een kantorengebouw doen om het leven van een werknemer makkelijk te maken? Mark Spiering geeft een bandenplakservice en flexibele stomerijservice als voorbeeld. Het is echter niet gezegd dat deze aanpak bij alle gebruikersgroepen werkt.

Conclusie

Mark Spiering sluit af met de stelling dat er toekomst is voor de kantorenmarkt en vastgoed een solide investering blijft. Hij geeft hierbij aan dat een "one size fits all" aanpak niet meer afdoende is. Luister goed naar de gebruiker en verander mee!

Sprekende cijfers

In 2017 is het opnamevolume met een tiende gestegen, daarbij is ook een toenemend belang van grote metrages te zien. Net na de crisis werden vooral kleine panden snel verhandeld. Dit komt omdat vooral startups op zoek waren naar passende ruimte. Inmiddels wordt ook de dynamiek onder grote panden steeds groter. De goede economie zorgt ervoor dat bedrijven willen verhuizen of uitbreiden, waardoor de huidige huisvesting vaak niet meer voldoet. Opvallend is dat dit vooral te zien is buiten de vier grote steden, wat vóór de crisis heel anders was. Het beschikbare aanbod daarentegen is in 2017 met 15% afgenomen. Deze schaarste is vooral in Amsterdam in de grote metrages op te merken.

Ook Rick van Zwet merkt op dat de polarisatie in 2018 doorzet. Hij noemt de markt een markt met meerdere snelheden en verdeelt het als volgt:
Koplopers: Amsterdam, Utrecht en Zaanstad|
Sterk herstellende regio’s: Amersfoort, Den Bosch en Enschede
Achterblijvende regio’s: Assen, Hengelo, Almere

Opvallend is dat de huurprijzen al een aantal jaar stabiel zijn. In 2017 is de mediane huurprijs van €115 per m2 licht toegenomen naar €117 per m2 per jaar. Op lokaal niveau kunnen deze prijzen echter significant hoger zijn, met de Zuidas als bovenkant. Hier zijn de huurprijzen tussen de €350 en €450 per m2. Verwacht wordt dat de investeringen voor een verplicht energielabel C invloed zullen hebben op de huurprijzen. De naar de huurder doorberekende kosten zullen in de segmenten met lagere huren en vaak ook slechtere labels tot procentueel sterkere huurverhogingen leiden.

Transformaties in de woningmarkt

Ondanks het feit dat de druk vanuit de woningmarkt in 2017 alleen maar toenam, heeft vorig jaar slechts 66% van het transformatievolume een woonbestemming gekregen. Rick van Zwet wijt dit aan het feit dat de leegstaande kantoren op geschikte woonlocaties veelal al getransformeerd zijn. Hierdoor lenen steeds minder panden zich voor een woonfunctie. Dynamis durft daarom te stellen dat de recordjaren qua transformaties ten einde zijn.

Verwachtingen kantorenmarkt

Verwacht wordt dat in 2018 de werkgelegenheid nog meer zal toenemen, waardoor ook de vraag naar kantoorruimte groter wordt. Vooral community kantoorruimte zal hier een bepalende factor in worden. Dit wordt echter gecompenseerd door het feit dat werknemers steeds minder vierkante meters nodig hebben. Het is daardoor nog onbekend hoeveel kantoorruimte er daadwerkelijk nodig is. Wat zeker is, is dat we veel meer ruimte nodig hebben om aan de vraag te kunnen voldoen

Flexibilisering kantorenmarkt

Grote traditionele bedrijven hebben nog vaak behoefte aan even zo traditionele kantoren. De contracten van deze kantoren hebben meestal een looptijd van vijf tot tien jaar, waardoor het bedrijf extra zekerheid heeft. Een groot deel van de markt vraagt echter om flexibilisering en is op te delen in het Business Center en co-working ruimtes. Een Business Center heeft een centrale receptie en de verschillende bedrijven hebben elk een eigen ruimte, al dan niet gescheiden door een glazen wand. Deze vorm van flexibilisering is goed geschikt voor gebruikers die meer zekerheid willen en kent jaarcontracten.

Co- working is vooral gericht op samenwerken. De verschillende bedrijven zitten in een gezamenlijke ruimte waardoor er veel verbindingen ontstaan. Dit concept is ontstaan uit de individuele medewerker en draagt bij aan de ‘war on talent’. Bedrijven moeten zich namelijk steeds meer afvragen hoe zij talenten aan kunnen trekken. Dit doen bedrijven niet door in een saai gebouw te zitten, maar door op een goede locatie iets leuks te bouwen.

Waarom wordt de kantorenmarkt flexibel?

Door de economische groei, is er een groei in kleine en middelgrote bedrijven te zien. Paul van Hezik vertelt dat als vroeger iemand klompen maakte, hij er maar een aantal per dag kon maken. Hiermee was de bijdrage aan de economie bescheiden. Inmiddels kunnen kleine bedrijven een enorme impact maken. Ook economische en politieke veranderingen gaan een stuk sneller dan vroeger. De Brexit is hier een goed voorbeeld van.

Anderzijds zijn er ook structurele factoren die een rol spelen in de flexibilisering van de kantorenmarkt. De werkomstandigheden veranderen, technologische ontwikkelingen volgen elkaar snel op en er is een toename in freelancers. Dit komt omdat mensen op een andere manier willen werken, ze willen niet meer om half 9 aanwezig zijn en kunnen door gebruik van telefoon en laptop overal en op elk moment werken. Een kantoor is daardoor niet alleen meer een plek om te werken, maar een plek om mensen te ontmoeten.

Er zijn inmiddels meerdere spelers op de markt die flexibele kantoren aanbieden. Tribes is er hier natuurlijk een van. Deze aanbieders zijn te verdelen in lokale concepten, wereldwijde concepten, concepten die uit een gebruiker bedacht worden en concepten vanuit de huurder. FlexOffiz van Annexum is hier een goed voorbeeld van. Leegstaande kantoren hoeven niet langer leeg te staan, maar kunnen door flexibel te verhuren toch helemaal verhuurd worden. Inmiddels is in Amsterdam al 7% van de totale kantorenmarkt al flexibel en de verwachting is dat dit de komende jaren alleen maar meer zal worden.

Bedrijven als Tribes nemen een enorm risico, zij betalen huur aan een belegger als Annexum en moeten vervolgens kantoorpanden vol krijgen. De toegevoegde waarde van deze concepten zit niet in de huur, maar in andere concepten zoals memberships, events, food & drinks en aanvullende diensten zoals een stomerij en autowas service. Het is als aanbieder van flexibele kantoren echter heel moeilijk om winst te maken. Tribes bestaat inmiddels vier jaar, maar zal waarschijnlijk in oktober dit jaar pas winst gaan maken.

Wat is Tribes?

Tribes is in 2014 opgestart door twee oud medewerkers van Regus. Zij hebben hier gezien wat een Business Center moet doen, maar ook wat de markt nu nog mist. Inmiddels is Tribes uitgebreid naar het buitenland en blijven ze gestaag doorgroeien. Paul van Hezik vertelt dat de ‘business nomad’ achter de handel aan wil en vergelijkt dit met vroeger. Waar de ‘business nomad’ vroeger te paard achter handel aan ging, wordt dit nu met de auto of trein gedaan. We hoeven niet meer op dezelfde plek te werken, maar kunnen op verschillende plekken aan de slag. Het draait niet meer alleen om werken maar om inspireren, ontmoeten en samen tot een mooi idee komen.

Verwacht wordt dat Tribes de komende jaren alleen maar groter zal worden. Momenteel zijn er zeventien vestigingen. De groei van Tribes zal voornamelijk in de grote steden van Duitsland zitten en minder op de provinciesteden. Het risico in deze steden is namelijk een stuk groter dan bij steden als Utrecht en Amsterdam. Gelukkig zijn er veel kantoorconcepten die het wel aandurven, waardoor flexibilisering zich steeds verder uitrolt. Er zit echter nog veel meer in de pijplijn, het doel is namelijk om uiteindelijk 2000 locaties verspreid over 100 landen te hebben. Er is een aantal criteria waar een typische Tribes locatie aan moet voldoen, onderstaand een overzicht:

  • 500 – 5.000 m2
  • Centrum stad, zakenlocatie (CBD) en/of bij OV-knooppunt
  • Altijd begane grond voor centrale receptie, coffeebar / ontmoetingsruimte + flexplekken (+ meeting center)
  • Liefst grote open vloeren

Hoe werken we in 2025?

Wat belangrijk is voor de belegger, is dat het aantal vierkante meters in totaal afneemt. Dit komt simpelweg door alle technische mogelijkheden waardoor er minder kantoormeters nodig zijn. Daarnaast neemt het aantal flexibele aanbieders toe. Een voordeel voor de belegger is dat ze niet voor alles contracten hoeven te sluiten en in een keer 200 m2 kunnen verhuren. De contracten worden dan overgenomen door bijvoorbeeld Tribes. Ook wordt verwacht dat meerdere concepten door elkaar heen gaan lopen. Een goed voorbeeld hiervan is een van de Tribes vestigingen in Rotterdam. Beneden is een horeca- en retail plint, gevolgd door verdiepingen met appartementen en bovenin 7 kantoorverdiepingen. Hierdoor is er altijd reuring in het gebouw en wordt er voorzien in de behoefte van de markt.